전세보증금을 돌려주지 못한 경우 형사상 사기가 성립하는 기준

보증금 미반환과 형사상 사기는 구별해야 합니다

전세 계약이 끝났는데도 새로운 임차인을 구하지 못하거나 부동산 가격이 하락해 보증금을 제때 반환하지 못하는 경우가 있습니다. 임차인에게는 중대한 피해가 발생하지만, 이러한 결과만으로 임대인이 처음부터 보증금을 편취했다고 단정할 수는 없습니다.

보증금 반환채무를 이행하지 못한 문제는 원칙적으로 민사상 채무불이행에 해당합니다. 형사상 사기죄가 성립하려면 계약 당시 임대인의 기망행위, 임차인의 착오, 보증금 지급이라는 처분행위와 편취의 고의가 증명되어야 합니다.

따라서 계약 체결 후 예상하지 못한 경기 악화, 부동산 가격 하락, 사업 실패나 새로운 임차인 확보 실패로 반환이 어려워진 경우에는 계약 당시의 기망과 편취 의사가 별도로 입증되지 않는 한 민사분쟁으로 판단될 가능성이 있습니다.

형사상 사기가 문제되는 계약 당시의 사정

사기죄는 형법 제347조에 규정되어 있습니다. 현재 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이며, 다수 임차인에 대한 전체 편취액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용될 수 있습니다.

임대인에게 다른 채무가 있었거나 보증금 반환을 위해 새로운 임차인을 구할 계획이었다는 사정만으로 곧바로 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 실제 임대차 거래에서는 후속 보증금이나 주택 매각대금으로 기존 보증금을 반환하는 경우도 있기 때문입니다.

다만 계약 당시 이미 주택을 처분해도 선순위 채무와 기존 보증금을 갚기 어려웠고 별도의 재산이나 소득도 없었으며, 이러한 상황을 알면서 임차인에게 “담보가 없고 보증금 반환에 문제가 없다”고 설명했다면 편취의 고의를 뒷받침하는 정황이 될 수 있습니다.

오창훈 변호사가 전세보증금 사기사건에서 확인하는 자료

안녕하세요. 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 전세보증금 미반환 사건을 검토할 때에는 현재 보증금을 마련할 수 있는지만 보지 않습니다. 형사상 사기 여부는 계약 당시 상황이 중요하므로 임대차계약 체결 전후의 재산관계와 설명 내용을 시간순으로 복원합니다.

첫째, 계약 당시의 담보가치와 권리관계를 계산합니다

당시 실거래가와 감정가, 매입가격, 근저당권의 채권최고액과 실제 대출잔액, 선순위 임차보증금 및 체납세금을 확인합니다. 계약 당시 임차인의 보증금이 어느 정도까지 보호될 수 있었는지를 객관적으로 계산해야 합니다.

둘째, 임차인과 중개사에게 설명한 내용을 확인합니다

임대차계약서의 특약, 중개대상물 확인·설명서, 문자와 통화녹음, 보증보험 관련 대화 및 등기부등본 전달내역을 확인합니다. 불리한 권리관계를 적극적으로 숨겼는지와 임차인이 이미 해당 사실을 알고 계약했는지를 구분해야 합니다.

셋째, 보증금 수령 후의 자금 흐름을 분석합니다

보증금이 들어온 계좌와 사용처, 기존 임차인에게 반환된 금액, 대출상환 여부와 다른 주택의 계약금으로 사용된 내역을 확인합니다. 자금 사용처는 계약 당시 반환 계획이 실제로 존재했는지를 판단하는 간접자료가 될 수 있습니다.

넷째, 계약 이후 발생한 사정을 별도로 구분합니다

계약 당시에는 부동산 가치와 재산상태가 충분했지만 이후 경매, 사업 실패, 이혼, 급격한 시세 하락이나 대출 회수 등으로 반환이 어려워졌다면 이를 증명할 자료가 필요합니다.

보증금을 반환하려고 대출을 알아보거나 주택을 매도하고 후속 임차인을 모집한 기록, 일부 금액을 지급하거나 구체적인 변제안을 제시한 내역도 계약 당시부터 편취할 의사가 있었는지를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

관련 법령과 판례에서 확인되는 기준

판결례는 임대인에게 자신의 모든 채무와 재산상태를 임차인에게 빠짐없이 설명할 일반적인 의무가 있다고 보지는 않습니다. 다만 임차인이 알았다면 계약하지 않았을 정도의 중요한 권리관계를 적극적으로 속이거나 거래상 신의칙상 고지해야 할 사실을 의도적으로 숨긴 경우에는 사기죄의 기망이 문제될 수 있습니다.

또한 임대인이 새로운 임차인의 보증금으로 기존 보증금을 반환하려 했다는 사정만으로 처음부터 편취 의사가 있었다고 단정하기는 어렵습니다. 계약 당시 주택에 담보권이나 압류가 없었고 보증금이 시세에 비해 지나치게 높지 않았으며 임차인이 대항력이나 전세권을 확보했다면 사기죄가 부정될 수 있다는 판결례도 있습니다.

반대로 사실과 다른 시세나 권리관계를 제시하고 명의만 빌린 매수인에게 주택을 이전하거나, 다수의 임대차보증금을 받아 기존 채무를 계속 충당하는 방식으로 계약했다면 개별 계약이 하나의 전세사기 구조에 포함되는지까지 수사가 확대될 수 있습니다.

경찰 조사 전 계약 당시의 자료부터 정리해야 합니다

전세보증금 미반환 사건에서는 현재 자금이 없다는 사실만 반복해 설명하는 것으로는 부족합니다. 계약 당시 주택 가치와 담보상태, 기존 임대차, 임차인에게 한 설명, 보증금의 사용처와 반환 계획을 자료에 맞춰 정리해야 합니다.

제가 사건을 검토할 때에는 임대차계약서와 확인·설명서, 등기부 변동내역, 당시 실거래가, 대출자료, 계좌거래와 임차인과의 대화내용을 시간순으로 배열합니다. 이후 민사상 채무불이행에 해당하는 부분과 형사상 기망이 문제될 수 있는 부분을 구분합니다.

현재 전세보증금 미반환으로 고소를 당했거나 경찰 조사를 앞두고 있다면 임차인에게 감정적으로 대응하거나 실제와 다른 변제 약속을 반복하기보다 계약 당시의 사실관계와 자금 흐름을 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 오창훈 형사전문변호사인 저는 수사 초기부터 금융·부동산 자료와 진술 내용을 검토해 사건의 증거관계에 맞는 대응 방향을 살펴보고 있습니다.